Comarquage

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Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : vendre le logement à la fin du bail sans locataire, ou vendre le logement en cours de bail alors qu'il est habité par le locataire. Selon que le logement a été loué vide ou meublé, les règles à respecter sont différentes :

Location immobilière : fin du bail

    Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

    Comment donner congé au locataire ?

    Pour cela, le propriétaire doit donner congé (préavis) au locataire pour la date du fin du bail.

    La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire congé pour vendre .

    La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

    Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

    À savoir

    Le propriétaire doit respecter les règles du congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

    Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans les cas suivants :

    • Soit lorsque le locataire est âgé et a de faibles revenus. Il s'agit d'un locataire protégé . Le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou ne peut le faire qu'à des conditions particulières.

    • Soit lorsque le propriétaire a récemment acheté le logement habité par un locataire. C'est le cas lorsque le propriétaire a acheté le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut alors seulement donner congé pour la fin du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail en cours.

      Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2021 et que le bail prend fin le 31 mai 2023, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2026.

    Que faire en cas de congé frauduleux ?

    Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

    Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

    Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

    Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum ( 30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale).

    Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

    Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

    Droit de préemption du locataire

    Le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

    S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

    Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsqu'un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

    À savoir

    Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement n'a pas à payer de commission d’agence immobilière.

    Acceptation de l'offre de vente

    L'offre de vente au locataire est valable durant les 2 premiers mois du préavis.

    Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit faire les démarches suivantes :

    • En informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire

    • Indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.

    Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

    Exemple

    La date d'échéance du bail est le 20 septembre.

    Pour que le congé pour vendre du propriétaire soit valable, il faut que locataire en prenne connaissance au plus tard le 20 mars.

    Le congé prend effet le 20 septembre.

    L'offre de vente au locataire est valable jusqu'au 20 mai. Le locataire a jusqu'au 20 mai pour informer le propriétaire de sa décision d'acheter le logement.

    Si le locataire prend connaissance du congé dès le 5 mars :

    • Le congé prend effet le 20 septembre

    • L'offre de vente au locataire est valable jusqu'au 20 mai. Le locataire a jusqu'au 20 mai pour informer le propriétaire de sa décision d'acheter le logement.

    À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente.

    Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

    Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

    Refus de l'offre de vente

    Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

    • Le locataire adresse un refus au propriétaire

    • Le locataire ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis

    • Le locataire émet une contre-proposition que le propriétaire refuse

    En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux quand il le veut durant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

    1. Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.

    À savoir

    Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).

    2. Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

    • Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées

    • Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement.

    • La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

    3. Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis ( congé ) au locataire en place :

    Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire.

    Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours, mais le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique.

        Vidéo : Votre propriétaire est il obligé de vous proposer l'achat du logement​ en cas de vente ?