L'usage exclusif d'une partie commune doit être conforme à la destination de l'immeuble (par exemple, un jardin ne peut pas être transformé en parking). Il ne doit pas non plus porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (par exemple, créer des nuisances pour le voisinage).
Certaines petites installations sont possibles sans autorisation des copropriétaires (par exemple, mettre des bacs à fleurs, mobilier de jardin, barbecue si cela est autorisé par le règlement de copropriété). En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l'accord des autres copropriétaires (la majorité nécessaire pour réaliser ces travaux varie selon l'ampleur des travaux envisagés).
Par exemple, la majorité absolue (dite majorité de l'article 25 ) est exigée si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur. Tel est le cas notamment des installations suivantes :
Abri de jardin (y compris appentis, c'est-à-dire abri adossé à un mur)
Couverture de terrasse
Pergola
Installation d'une caméra. L'installation doit se limiter à la partie commune à jouissance privative. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut vérifier le correct entretien des parties communes y compris celles à jouissance privative. Pour cela, le syndic peut donc visiter les lieux. Il convient pour le copropriétaire qui a installé ce dispositif de prévenir au préalable le syndic de la présence de cet équipement, de son but (par exemple, sécurisation du domicile) et de la possibilité que son image soit captée.
La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2nd vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
La double majorité (dite majorité de l'article 26 ) est exigée si les travaux modifient en profondeur les parties communes. Tel est le cas par exemple des constructions permanentes (création de véranda ou terrasse).
La double majorité (dite majorité de l'article 26 ) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
Exemple
Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.
Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2nd vote à une majorité plus simple. C'est ce que l'on appelle la double majorité . Pour que ce 2nd vote soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité dite de l'article 25 (plus facile à obtenir).
Attention
selon l'ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (abri, jardin, cour, terrasse), une autorisation d'urbanisme peut être nécessaire.