Rapport de situation
La situation d'insalubrité est constatée par le directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).
Pour cela, le préfet peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour évaluer les risques d'insalubrité. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être faites qu'entre 6 heures et 21 heures. Si l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès n'a pas pu être contactée, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour procéder aux visites.
Le directeur de l'ARS ou du SCHS établit un rapport de la situation.
Le rapport de situation est remis au préfet et mis à disposition de la personne qui devra exécuter les mesures visant à remédier à la situation d'insalubrité, c'est-à-dire le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers. Ce dernier peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à 15 jours.
Si l'adresse actuelle n'est pas connue ou faute de pouvoir identifier la personne, l'information le concernant est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.
Lorsque les désordres concernent uniquement les parties communes d'un immeuble en copropriété, l'information sur la mise à disposition du rapport est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic de copropriété. Le syndic transmet immédiatement cette information aux copropriétaires.
Le syndic peut présenter ses observations d'un délai qui ne peut pas être inférieur à 2 mois.
Situation en cas d'urgence
En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport de l'ARS ou du SCHS, le préfet ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe.
Lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, le préfet peut faire procéder à la démolition complète du bien. Il doit pour cela avoir été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé.
Si les meures indispensables n'ont pas été exécutées dans le délai, le préfet les fait exécuter d'office.
Par contre, si les mesures ont mis fin durablement au danger, le préfet prend acte de leur réalisation et date d'achèvement, et prend un arrêté de mainlevée.
Procédure contradictoire
Une procédure contradictoire est mise en place avec la personne qui devra exécuter les mesures pour remédier à la situation d'insalubrité.
Le préfet informe en même temps les occupants de la mise en place de cette procédure. Cette information est faite par l'un des moyens suivants :
Lorsque l'immeuble est en copropriété, la procédure contradictoire est faite avec le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants.
Rappel
En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport de l'ARS ou du SCHS, le préfet ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe.
Arrêté de traitement d'insalubrité
Un arrêté de traitement d'insalubrité est pris par le préfet à la fin de la procédure contradictoire.
Selon les circonstances, le préfet peut prescrire l'exécution des mesures suivantes :
Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (comprenant, si nécessaire, des mesures sur la salubrité des bâtiments mitoyens)
Démolition de tout ou partie de l'immeuble. La démolition ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction
Cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation
Interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, temporairement ou définitivement. L'interdiction définitive ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction.
L'arrêté mentionne, par ailleurs, les informations suivantes :
Délai dans lequel les mesures devront être réalisées (ce délai ne peut pas être inférieur à 1 mois à partir de la notification de l'arrêté de traitement d'insalubrité)
Conséquences en cas de non-exécution des mesures (paiement d'une astreinte par jour de retard, exécution d'office des travaux aux frais de la personne qui doit exécuter les mesures...).
L'arrêté de traitement d'insalubrité est notifié à la personne tenue d'exécuter les mesures prescrites.
Si l'adresse de la personne n'est pas connue ou si elle n'est pas identifiable, la notification est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.
Lorsque l'immeuble est en copropriété, la notification est faite au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Le syndic doit en informer immédiatement les copropriétaires et les occupants.
À la demande du préfet, l'arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.
À savoir
Lorsque le bien devient vacant après la date de notification de l'arrêté de traitement d'insalubrité, la personne tenue d'exécuter les mesures reste obligée de les réaliser dans le délai fixé par l'arrêté. Le préfet peut prescrire toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du lieu.